于今:试水城市更新 北京探寻新路径(附图片)

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要部署,是顺应我国进入新发展阶段,推动城市高质量发展的重大战略举措。随着中国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段,过去“大量建设、大量消耗、大量排放”和过度房地产化的粗放型城市建设模式已难以为继,而试图实现系统保护与绿色发展理念并存的城市更新行动开始受到推崇。

2021年11月5日,住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》,决定在北京等21个城市(区)开展为期两年的城市更新试点工作,主要包括以下三方面内容:探索城市更新统筹谋划机制、探索城市更新可持续模式、探索建立城市更新配套制度政策。城市更新具有公共政策属性,与城市管理及政策、城市政治等专业相关,能够提升城市品质,补齐民生短板。其覆盖全产业链,具有多学科交叉融合的特点。但在欧美大学中,城市更新目前只能算一门选修课,不再受学界重视。在中国,城市更新则正式进入国家战略层面,成为新型城镇化战略的抓手,因此面临更多机遇和挑战。

北京的旧城更新是一个循序渐进的发展过程,我们可以将其归纳为以下三个发展阶段:

1990年~1992年,这是北京旧城更新的试点起步阶段。当时北京市提出了第一批危旧房改造(下称“危改”)计划,重点在北京市4个城区确定了22片区域,总用地面积1.92平方公里,共拆除危旧房82.4万平方米、拆迁2.9万户。除极个别危改片外,基本已经完成或部分建设完成。这一时期,项目多选择在二环路周围市政条件较好的地区,以市、区政府所属的房地产开发公司为主进行改造,采用了推倒重建的方式。其回迁率大部分达到60%以上,个别项目实现全部回迁,社会反映良好。

1993年~1995年,北京旧城更新进入快速发展阶段。伴随全国房地产开发热潮的兴起,北京市进一步向区政府放权,先后在4个城区确立了约110个危改项目,使得项目功能从以住宅建设为主向商业、办公等公建开发为主转变,建设区域逐步从旧城外缘向内部渗透,改造模式仍然延续大规模重建的做法,其开发主体和资金来源呈现多元化趋势。

1995年以后,北京旧城更新进入平稳推进阶段。受国家宏观经济形势和房地产调控政策的影响,北京市房地产市场出现回落,大型公建的市场情况不佳,加之拆迁成本居高不下、危改优惠政策较难兑现等因素,危改工作逐步转入调整阶段。1996年,项目拆迁规模、新开工面积均出现了缩水。截至1998年4月,北京市4个城区共确立危改项目130个,其中已建成13个,涉及用地52.5公顷,建筑面积121万平方米;部分建成的项目46个;正在进行拆迁的项目13个。体育押注软件与原先拟订的计划相比,危改工作的总体进展不尽如人意。

如今我们回望这段历史就会发现,北京1990年以后的危改工作呈现出以下特点:

第一,危改选片和立项由政府批准,负责危改的开发单位也由政府指定。政府的行为决定了危改的力度,进而决定了对旧城的影响程度。

第二,危改片规模较大。在危改项目中,用地4公顷以上的有8个,占68%;用地在10公顷以上的有51个,占39%;旧城内目前实施的最大危改片用地面积达到82.5公顷。

第三,点多面广,摊子铺得过大。据统计,已获批准的旧城危改片共计100个,总用地面积达到348公顷。

第四,改造模式为开发模式,开发强度大,有的危改片容积率达到1以上。危改后的建筑密度普遍没有减小,反而进一步加大。

综上所述,北京城市更新以往基本采用大规模推倒重建的模式,进而引发诸多争议,由此暴露出的问题也是多方面的。

首先,它破坏了古都风貌、旧城肌理和空间秩序。大拆大建的改造方式由于改造速度过快,通常会对建筑环境“一刀切”,导致很多质量较高或很高的房屋被拆除,使得北京旧城原来独具特色的城市文化环境和居住环境丧失;原有小尺度建筑形成的精细肌理被大体量建筑构成的粗糙肌理代替,原有空间秩序被打乱;大量现代交通的引入加剧了对旧城的破坏,原来尺度和比例宜人的街道现在变得毫无人情味。

其次,此举割裂了旧城的文化传统。北京城在历经3000年的漫长发展中,取得了东方城市文化所能代表的最高成就。多种文化在这里产生、汇聚、碰撞,并在独特的地理环境因素影响下,形成了区别于其他城市文化的有独特魅力的北京文化。但旧城危改模式迫使绝大多数本地居民外迁,新区形成了单一的文化结构。这种文化从本质上代表的是一种源自西方的外来文化,它破坏了旧城原有的传统文化结构,对北京的灵魂造成了伤害。

再次,这种重建模式还损害了普通居民的利益,破坏了传统社区结构。简单的大规模改造方式,整齐划一的高标准、高价位的住宅,使旧城改造很难再顾及中低收入阶层的生活需求和大量与人们日常生活密切相关的中小企业的需求,最终既损害了居民利益,也破坏了旧城社会结构的平衡。新形成的社群以户为单位的封闭性,新居民对新环境的陌生感,以及城市规划未对小区邻里往来给予充分重视,导致新的有活力的社区难以形成,更无法与原有社区文化衔接。

北京王府井大街最初形成于元代,距今已有730多年历史,其商业活动肇始于明代后期。清末民初,这条街上陆续出现了洋行、银行、珠宝店、高档百货店和饭馆。经过百余年发展,王府井大街已成为独具特色、享誉中外的繁华商业街。改革开放后,随着国民经济的发展,王府井商业街在日益激烈的商业竞争中逐渐落后,对其实施改造已势在必行。

1992年,王府井商业街开始进入全面改造阶段,北京市政府成立了王府井开发办公室,制订了庞大的改建计划,试图用“推土机”式的改造来营造一个全新的王府井。按照当时王府井商业街的改造规划,拟在1.65平方公里的土地上新建350万平方米的商务楼。1992年~1998年,长达6年的漫长改造将王府井商业街变成了一个混乱的大工地,许多老字号和知名店铺被迫迁出,其原有风貌日渐消失,可以说改造并没有给王府井带来繁荣。

到了1998年,王府井商业街面临严峻选择:一方面,北京大型商厦已严重供过于求,市场开发处于低迷状态;另一方面,王府井商业街已拥有36万平方米商业设施,其规模在相当长的时间里可满足市场需要。有鉴于此,王府井改造计划调整势在必行。1998年,北京市政府对王府井商业街进行环境整治,并委托市规划设计院制定了王府井大街整治城市设计概念规划。

根据相关规划,王府井商业街被定位为首都第一步行商业街,全长约800米,禁止社会机动车及自行车通行,两侧商业设施维持在35万平方米左右,拥有国际一流的经营环境和十分活跃的商业气氛,堪称购物者的天堂。

通过综合运用经营、管理、宣传、城市设计等手段,设计方为王府井营造了独特的文化气氛。整治工作坚持“统一、人本、文化、简洁”的方针,贯彻“以人为本”的原则,积极创建适宜人们活动的环境。例如,在特色步行购物环境中,道路不设道牙,没有障碍,方便人们步行;夜景照明则努力避免眩光和光污染,为人们带来最佳视觉效果。

值得反思的是,王府井前期开发项目建设规模过大、工期过长,在一定程度上影响了客流和商业氛围,尤其大尺度的建筑会导致传统商业街邻里之间的许多情结消失,可逛性降低,对其再度繁荣反而造成阻碍。因此,在旧城商业街复兴过程中应尽量避免大规模改造。

奥运经济或其他体育经济能够提供巨大的外部需求,使得超前支出的基础设施成本的很大一部分被迅速收回。这样基础设施就可以在本地需求水平较低的时候获得超前的发展机遇,从而带动城市竞争力全面提升。许多奥运城市的经验表明,奥运会带来的城市经济结构变化反映在多个方面。其中与旅游相关的服务业、会展行业以及房地产业的软环境改善,使得即使在后奥运时期城市相关行业的竞争力依然强大。

无独有偶。作为重大城市设计系统的推动者,奥运会也在无形中调整着北京的经济结构。根据相关报告,2008年北京奥运会场馆和设施设计、建设和运营的总投资达140多亿美元,进而带动在城市发展、电信、交通和公共建设工程等领域的投资总额达230亿美元。可以说,2008年奥运会进一步推动北京这座城市形成了以房地产、金融保险、旅游会展、商业服务、现代流通和文化体育等服务业为主导产业的现代服务体系。与此同时,自2001年申奥成功以来,在“绿色奥运”理念的推动下,北京的城市绿化覆盖率由2001年的36.5%提升至2020年的48.9%,并大力引进和发展清洁能源。这其中,北京奥林匹克公园使得北京的历史文化轴线进一步延伸,以自然山水作为城市北段的终点;而五棵松运动休闲区域的建设,提高了石景山区在北京城市功能分配中的角色地位,同时为区域发展注入了前所未有的活力。城市多区域的协调发展可以说是2008年奥运会给北京城市形态变化带来的重大契机。

2022年冬奥会的成功举办,进一步推动北京在城市更新层面上聚焦于民生福祉、城市产业升级、可持续发展以及京津冀协同发展。

在冬奥会筹备期间,北京的城市更新更加注重区域经济的协同发展。京张高速铁路和延崇高速公路的通车使得北京至延庆、张家口赛区的时间大幅缩短。此外,大兴国际机场的投入使用也有效辐射京津冀核心区域,进一步推动了京津冀协同发展的交通一体化。

北京冬奥会还带来了绿色低碳的可持续发展方向,许多建设应用都将成为未来城市更新发展的参考标准,进一步助力我国实现“2030年碳达峰,2060年碳中和”的目标。例如,在场馆的再生能源利用方面,本次冬奥会赛时实现了所有场馆100%绿电供应。此外,北京冬奥会新建、改建的7座冰上场馆以及9块冰面均使用了环保型制冷系统和环保型制冷剂,且所有新建室内场馆全部达到绿色建筑三星级标准。在接下来的城市更新浪潮中,聚焦这一领域的技术型企业已经崭露头角,并将持续发挥优势。

值得一提的是,在冬奥会的带动下,北京最新的城市规划也有了另一个明晰的方向,即疏解非首都功能,实现从低端产业向国际化、科技化的升级。数据显示,2021年前3个季度,国际品牌在北京开设首店的数量已达到696家。与此同时,2021年上半年,北京仅高科技企业租赁成交占比就高达51%。

此外,全民健身、冰雪运动的氛围也让北京得以补上过去的城市建设短板。尤其是首钢冷却塔的“大烟囱”,让“赛博朋克”工业风在社交媒体上“刷屏”。百年首钢借助北京冬奥会实现了涅槃重生,带动了工业遗址复兴和城市经济全面发展。

综上所述,作为有史以来首个“双奥之城”,北京以奥运盛会为催化剂助推城市更新,进行了彰显地域特色的创新实践,其相关规划建设为城市更新提供了可参考的技术标杆和样板。如今,在相关专家与各界人士的共同努力下,新的北京空间形态布局正在形成。可以说,城市更新系统已经将系统观念、系统方法充分运用到了各个领域。但我们也必须清醒地认识到,研究、构建数字时代城市更新的“全脑城市”系统是一个复杂的系统工程,未来仍需要准确把握和深刻理解系统观念与系统方法。

北京奥林匹克公园地处北京城中轴线北端,北至清河南岸,南至北土城路,东至安立路和北辰东路,西至林翠路和北辰西路,总占地面积11.59平方公里,集中体现了“科技、绿色、人文”三大理念,是融合了办公、商业、酒店、文化、体育、会议、居住多种功能的新型城市区域,进一步提升了城市品质。北京奥林匹克公园分为三部分:北部是6.8平方公里的奥林匹克森林公园,中部是3.15平方公里的中心区,南部是1.64平方公里的已建成和预留区(奥体中心)。

作为国内最早的城市更新研究者及城市更新系统观创始者,于今从本世纪初开始关注城市更新问题,其取得的成果和部分观点被纳入国家重点项目及有关发展纲要,并应邀出席国务院城市更新座谈及国内外重大会议、专题讲座近百场,主持或参与20余个城市更新项目,积极推动城市更新理论与实践普及,为国家经济社会发展、全面深化改革作出了贡献。

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